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上海樓市拐點隱現： 土地供應調整致行情分化

而上海遠郊的嘉定新城、青浦、金山等區域，雖然新房也限價，但其價格並沒有像市區新房、尤其是豪宅項目那樣被壓制得過低，也未出現一二手房價格明顯倒掛的現象。

據統計，除瞭上海遠郊區的超低價格剛需項目，一些離市區更近、價格相對更貴的剛需、剛改型項目開盤同樣不利。比如，位於上海嘉定新城的盤古園府於3月初推出共416套房源，均價約35300-43350元/平方米，但開盤當天僅82人認籌。

同時，購房者更青睞於一二手房價格倒掛的區域。如4月前灘豪宅項目中糧前灘海景壹號遭熱捧，因該項目此前獲批單價約7.3萬元/平方米，彼時朝馬轉運站住宿｜朝馬轉運站住宿推薦周邊二手房的價格已普遍達每平方米9萬元以上。

趙葆根指出，行情分化的原因是多層面的。首先，推出房源的受眾群體對搖號情況有較大影響。例如，部分項目推出的為別墅房源，受眾群體十分有限。

其次，諸如南橋新城、臨港新城、嘉定主城區等板塊，本就是近年新房推盤較為集中的區域，今年以來推盤量也在1000套以上。有效需求在前期就有很大消耗，板塊內定位近似的新房、次新房項目，也形成一定的競爭。

成交行情分化

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上述10個新項目全部位於遠郊，屬剛需盤，且認籌數均未超過房源數，甚至有多個項目推出瞭幾百套房源，但認籌搖號人數僅個位數。如位於臨港滴水湖畔的艾森公館於5月18日公開搖號，推出111套房源，均價約2.9萬元/平方米，認籌僅18人；3月底4月初，位於同一地段的萬科金域瀾灣推出446套可售房源，均價約30000元/平方米，認籌數達618個，開盤當天即售罄。

從5月新推盤情況來看，大多數樓盤的搖號人數都在推盤量的40%以下。隨著4月供應端放量，市場預期總體趨向理性。

上海鏈傢市場分析師趙葆根表示，前期部分新房項目搖號過熱行情，是之前供應量較低，需求長期積累所造成。隨著4月以來供應端放量，供求關系進一步調節。將有更多新房項目，面臨目標客源消耗較大、定位近似產品競爭等問題，這都將增加它們以價換量的壓力。對於意圖在新房市場入市的購房者而言，也應該在供求關系趨向緩和的情況下，進一步保持理性步調。

一個事實是，剛需盤出現瞭滯銷傾向。金山某項目推456套新台中逢甲商旅｜台中逢甲商旅推薦房僅8人搖號，中標率高達5700%。這與4月出現的中高端樓盤參與搖號人數超額情況大相徑庭。

上海中原市場分析師盧文曦認為，“部分剛需盤性價比不高是促使購台中住宿逢甲｜台中住宿逢甲推薦房人數變少的一個重要原因”。

上海鏈傢數據顯示，4月以來，上海出現瞭一個月多的新房供應高峰，全市新建商品住宅已先後有32個項目、1.12萬套房源入市；而截至5月21日，這些房源中已網簽的僅0.35萬套。仍有近七成的供應房源，尚未完全釋放至市場中。

在4月的供應高峰後，5月上海新房市場供應出現瞭明顯回落。據上海鏈傢市場研究部監控，5月以來截至24日，全市共有10個新建商品住宅項目推盤，共計推出房源2200套。


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